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【CRS倒计时】经营模式篇:对冲市场震荡企业由财务杠杆走向经营
发布时间:2020-01-15        浏览次数:        

  宝贝心水,http://www.ss009.cn原标题:【CRS倒计时】经营模式篇:对冲市场震荡,企业由财务杠杆走向经营杠杆

  在房地产市场集中度越来越高的时代,房企发展亦越来越注重走规模化发展的路线。在房地产市场集中度逐渐提升,企业财务融资成本逐渐提高,国家银根日渐紧缩的大环境下,企业要进行规模化发展,仅靠财务杠杆的调控目前已略显疲态,要解决规模化发展遇到的问题,还需要整合企业其他方面的资源结合经营杠杆进行规模扩张。

  房地产市场集中度提高、房企融资难度加大、国家对实业的看重等都给房地产企业融资加大了难度,均直接或间接地降低了财务杠杆在房地产市场以往的调控地位。

  房地产行业市场集中度提高,部分房企规模化发展难度提升。据亿翰智库监测2018年上半年销售业绩排行榜中,销售金额排行榜单中top50企业销售额总和占所监测的200家企业总销售金额的77.2%,较2017年top50占比提升2.6个百分比,在销售面积排行榜中top50企业销售面积总和占所监测的200家企业总销售面积的78.7%,较2017年top50占比提升2.25个百分比。

  企业负债率提高,房企融资难度加大。据有关数据(Wind数据)显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。除此之外,自2017年年底银根收紧之后,房企借钱越来越难了。以至于几个房企发债接连被中止,引发出诸如“地产债抛售狂潮”的舆论狂潮。

  在2018年中美博弈这一国际大背景下,以及国家对实业需求的高度重视的国内背景下,客观上提升了房地产业的融资方面的难度。虽然有关领导一度积极表态以及银行降准方面的调整,但是我们需认清一下几点形势:一是目前的降准以及资金的宽松更多的是定向往国家所需的方向投放,政府关注的重点不在房地产业方面;二是房地产业在高层眼中已经是占用了大量社会资源,不宜进一步抱太高期望,也不要自欺;三是房地产业中长期的会进入银根紧缩状态,可能会是大概率事件。

  综合以上提及的行业环境、融资环境、国际和国内环境房企就真的无所作为吗?其实不然,房企过往更多的还是粗放型经营,是个资源的整合者。

  当前的环境,对行业未必是坏事,对企业也同样!常听到很多企业说:行情不好的时候练内功,那怎么练内功?练内功即:做企业就是做杠杆,收了财务杠杆,要放经营杠杆!

  可能有人会觉得很奇怪,从来只听说财务是杠杆,可真没听说经营杠杆一说,那是因为过去行业太顺了,企业深度化的经营没有拿到台面上来讨论。

  经营杠杆其实有些企业一直在做,只是大家没有意识到而已,经营杠杆可以从人才、品牌、技术(产品)、服务等很多角度来探讨。

  过往三年,全国房企学碧桂园的人才机制,因为碧桂园的人才机制客观上来说颠覆了过往近十几年来所有房企以“地”为核心的企业运营逻辑,碧桂园的人才机制引导了行业全面性的进入以“人”为核心的经营逻辑,这就是个巨大的创新,推动了碧桂园过去几年的高速成长,这就是放人才的杠杆!

  碧桂园的用人策略可以归纳为三点:第一是快速扩张为碧桂园人提供了广阔的发展空间,第二是高额的激励使员工具备主人翁意识,充满干劲,最后是碧桂园舍得大手笔投入招揽人才,善于敢于重用年轻人,这也为碧桂园持续注入了满满的活力。

  如碧桂园的“未来领袖计划”,便是专为博士量身打造的高端人才品牌项目。这些加盟的全球顶尖高校博士,逐渐成为碧桂园核心领导群体之一。

  过往几年,绿城代建全国化业务源源不断,不就是因为绿城的品牌优势吗?这不就是放品牌的杠杆吗?

  品牌方面主要包含两个维度:知名度和美誉度。一个企业的业务布局大、企业规模足够大,则知名度不会差。但美誉度方面不好,如有负面消息,就会被市场以及民众无线放大。其实美誉度的建立主要还是靠企业的产品质量这些硬性的指标量来衡量的。产品质量好,就算比其他楼盘价格高都会有公众来买单,这就是美誉度带来的品牌溢价。

  正式基于产品质量方面的强有力的保障,绿城代建全国化的业务源源不断,正是依赖于绿城的品牌优势,绿城代建的项目可以迅速得到委托方和市场的认可。

  仁恒的社区服务在上海金融圈都是有口皆碑的事情,例如在房子维护上,仁恒十五年的房子比人家八年房子整体看起来还要好很多;金茂这几年在金茂府产品上的投入,使得不少房企拿了高价地块直接主动找他合作,融创这些年在桃花源以及壹号院产品的打造同样也是为企业带来大量的远非资金所能解决的优势,这其实就是放技术(产品)的杠杆!

  目前多数房企在很多的财务杠杆已经达到比较高的层次,并且不少企业正在面临着去杠杆的压力。企业为了在房地产市场生存并且还要在规模上面进行扩张,就要将眼光更多的放在人才的培养、品牌的建设以及技术和服务等方面,由财务杠杆转向经营杠杆将是房企的必然选择。

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